理想のマイホームを手に入れるための第一歩は土地選びです。マイホームは人生最大の買い物といわれるほどの大きな支出であり、その土台となる土地購入での失敗は避けたいものです。そのため、事前の十分な情報収集と注意点の把握が欠かせません。

 

この記事では、土地購入で後悔しないための6つのポイントをわかりやすく解説するとともに、土地選び時にチェックすべき10の項目を紹介し、よくある質問にもお答えします。土地購入の不安を解消し、夢のマイホーム実現に最適な土地を見つけましょう。

 

 

土地購入で後悔しないための6つの注意点

 

理想のマイホームを実現するためには、家づくりのスタートである土地購入を成功させることが大切です。ここでは、今後マイホームを検討している方に向けて、土地購入で後悔しないための6つの注意点を解説します。

 

（1）希望条件を整理して優先順位を決めておく

土地探しを始める前に、希望条件を整理し、優先順位を決めておくことが大切です。土地の広さや形状、立地、周辺環境など、譲れない条件をリストアップして明確化しましょう。希望条件を整理すると、土地探しの軸が定まり、迷いにくくなります。

 

希望条件をひと通り洗い出したら、家族の意見も尊重しながら優先順位を決定しましょう。優先度の高い項目と妥協してもよい項目を可視化することで、土地探しの効率が向上します。優先順位に基づいて候補地を絞り込めば、理想に近い土地を見つけやすくなるうえ、最終的に何かを妥協したとしても納得しやすくなります。

 

（2）周辺の土地相場を把握しておく

 

土地購入においては、希望エリアの土地相場を把握しておくことも大切です。公示地価や基準地価といった公的な情報のほか、不動産ポータルサイトや地域密着型の不動産会社のウェブサイトなどを参考に、周辺地域の土地相場を調査しましょう。

 

地元の不動産会社に問い合わせ、希望エリアの最新の土地情報や相場動向を確認するのも有効です。専門家の意見を聞くことで、市場の最新トレンドを把握できます。相場観を身につけると適正価格が見極めやすくなり、高値づかみの防止にもつながります。

 

（3）土地と建物の予算配分を明確にしておく

注文住宅は土地と建物両方に費用がかかります。そのため、土地購入費用だけでなく、家づくり全体にかかる費用を洗い出し、総予算の見立てを把握しておきましょう。

 

土地に費用をかけすぎると、予算不足で満足のいく建物を建てられなくなる恐れがあります。土地と建物それぞれの予算上限額を決め、バランスのよい配分を検討することが大切です。

 

土地と建物の予算配分が明確だと、無理のない資金計画が立てやすくなり、住宅ローン返済の負担も軽減できます。

 

（4）並行して住宅会社や工務店に相談する

土地探しと並行して、ハウスメーカーや工務店などの住宅会社にも家づくりを相談しましょう。地元密着型の住宅会社は、エリアの土地情報にも精通していることが多く、土地探しに関する有益な情報を得られる可能性も高くなります。

 

また、早い段階から建築のプロに相談することで、土地の形状や地盤、法規制なども考慮したプランを検討できます。プランをイメージしながら土地選びができるので、「選んだ土地では希望の家が建てられない」といった後悔を防げるでしょう。

 

（5）気になった土地は時間を変えて何回か現地へ見に行く

 

気になった土地があったら、昼夜、平日・休日など、異なる時間帯に複数回訪れ、時間帯ごとの周辺環境の雰囲気や変化を確認するようにしましょう。時間帯によって、日当たりや騒音、交通量などが大きく異なる場合があるからです。土地のメリット・デメリットを自分自身で把握することで、住み始めてからギャップを感じにくくなります。

 

複数回の現地確認を通して、周辺住民の雰囲気や生活の様子もチェックしておけば、将来的な近隣トラブルのリスクも軽減できます。

 

（6）スムーズな購入のために事前準備をしておく

住宅ローンの事前審査は土地購入が決まっていなくても受けられるので、購入前に申し込むのもよいでしょう。事前に借入可能額や条件を把握しておくと、購入希望の土地が見つかった際に手続きがスムーズになります。審査に通らない場合のリスクも事前に回避できて安心です。

 

また、土地購入に必要な書類（住民票、印鑑証明書、収入証明書など）を事前に準備しておくと、売買契約の手続きをスムーズに進めることができます。好条件の土地は競争率が高いため、迅速に対応できるよう事前準備を進めておくのが大切です。

 

 

土地購入における注意点を踏まえた土地選び時のチェックリスト10選

 

土地を購入する際は、立地や価格のほかにも、さまざまな要素を考慮する必要があります。土地選びで後悔しないために押さえておくべきチェックポイントは以下の10項目です。

 

（1）用途地域と法規制
（2）前面道路と接道の状況
（3）地盤の強度
（4）土地の形状
（5）日当たりと風通し
（6）インフラの整備状況
（7）周辺環境と交通アクセス
（8）災害リスク
（9）境界線の確定状況
（10）エリアの将来性

 

各項目の詳細、特にチェックしたい内容を見ていきます。

 

（1）用途地域と法規制

 

都市計画によって定められる用途地域によって、土地の上に建てられる建物の種類や規模が制限されます。

 

例えば、第一種低層住居専用地域では、低層住宅の建設が想定されているため、店舗併用住宅や高層住宅の建築はできません。自治体窓口やウェブサイトなどで都市計画図を確認し、希望の住宅が建てられる土地かどうかをチェックしておきましょう。

 

また、用途計画とともに定められる建ぺい率、容積率、高さの制限も重要です。これらの制限によっても、建てることのできる建物の面積や形状が大きく左右されます。さらに、地域独自の景観に関する条例、その他建築に関する制限なども事前に調べておくとよいでしょう。

 

（2）前面道路と接道の状況

建築基準法では「接道義務」が定められています。接道義務とは、建物の敷地は、原則幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという決まりのこと。前面道路の幅員が4m未満の土地は、建物を建築するときにセットバック（道路後退）が必要になり、使える面積が狭くなる可能性があります。接道義務を満たしていない土地は、建築自体が不可能なケースもあるので注意が必要です。

 

また、前面道路が私道の場合、維持管理費用や通行費を負担しなければならない可能性も出てきます。私道部分の所有権や持分の有無、費用負担の有無について事前に確認しておきましょう。

 

（3）地盤の強度

 

地盤が弱い土地の場合、建築前に地盤改良工事が必要となり、追加費用が発生します。軟弱地盤の上に建物を建てると、地震の際に不同沈下を起こし、建物に亀裂が入ったり傾いたりする可能性があるからです。地盤に不安がある場合、購入前に地盤調査を行い、地盤の強度を把握しておくことが大切です。

 

過去の災害履歴や地質状況を調査し、液状化や土砂災害のリスクについても把握しておきましょう。できるだけ地盤の弱い土地は避けるのがおすすめですが、もし地盤改良工事を行う場合は、その費用をあらかじめ予算に組み込む必要があります。

 

（4）土地の形状

 

土地は、正方形や長方形などの成形が理想です。台形や三角形といった変形地の場合、建築プランに制約が生じる可能性があります。加えて、前面道路から通路状の土地が奥に伸びる旗竿地など、特殊な形状の土地は、建築費用が増加したり、使い勝手が悪かったりする場合があるので要注意です。

 

また、同じ床面積を確保しようとすると、デッドスペースの多い変形地は成形地よりも広い面積が必要となるため、固定資産税の負担も増える可能性があります。

 

変形地の購入を希望する場合は、建築プランとの適合性を確認するため、住宅会社や工務店と事前に相談して実現可能性を検討しましょう。

 

（5）日当たりと風通し

快適な住まいを実現するために、日当たりと風通しは大切な要素です。候補地を複数回、異なる時間帯に訪問し、それぞれの時間帯における日当たりや風通しを実際に確認しましょう。周辺の建物の高さや位置も確認しておくと安心です。

 

現時点では問題がなくても、将来、近隣に高い建物が建つ可能性も考えておく必要があります。近隣の建築計画についても併せて確認しておきましょう。日照シミュレーションなどを活用し、季節ごとの日照状況を把握することも有効です。

 

（6）インフラの整備状況

検討している土地に、上下水道、ガス、電気が引き込まれているかも確認しておきましょう。未整備の場合、最も近い管から敷地内までの引き込み工事に費用がかかります。

 

下水道は、公共下水道か個別浄化槽かを確認します。個別浄化槽の場合は、維持管理費用が発生することを覚えておきましょう。

 

ガスは、都市ガスの供給エリアかどうか、プロパンガスかを確認します。プロパンガスであれば配管の引き込みは必要ありませんが、都市ガスに比べてガス料金が割高な傾向にあります。プロパンガスの場合には、初期費用をかけてオール電化住宅にすると、月々の光熱費を節約できるかもしれません。

 

（7）周辺環境と交通アクセス

 

生活利便施設までの距離も重要なチェックポイントです。学校、病院、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、保育園など、日常生活に必要な施設が近くにあると便利です。駅までの距離やバス停の有無、周辺道路の整備状況や朝夕の混雑状況も確認し、通勤・通学の利便性もチェックしましょう。

 

騒音、振動、臭気など、周辺環境によっても住みやすさは大きく左右されます。こうした環境の感じ方は人によって異なるため、必ず現地に行って、自分の五感を使って確認することが大切です。地図でチェックするだけで終わらせてしまうと、住み始めてから後悔するかもしれません。

 

（8）災害リスク

自治体が発行するハザードマップで、地震、洪水、土砂災害など、さまざまな災害リスクを把握しましょう。ハザードマップには、洪水時に想定される浸水深や土砂災害の危険区域などが表示されています。近年多発している、ゲリラ豪雨による内水氾濫の危険性についても確認が必要です。

 

また、地震による液状化現象も考慮しておきたいところです。2024年の能登半島地震では、震源から離れた新潟県や福井県でも、液状化によって建物の傾きや地盤沈下などの大きな被害が発生しました。

 

土地を選ぶ際には、災害リスクの高い地域はできるだけ避けるのが賢明です。どうしても購入したい場合は、地盤改良や擁壁の設置などの対策方法と費用を検討しましょう。事前に災害リスクを把握し、適切な対策を講じることで、安全・安心な住まいを実現できます。

 

（9）境界線の確定状況

 

隣地との境界が確定しているかどうかも大切なチェックポイントになるため、現地で境界標の有無を確認しましょう。境界が不明確な場合、将来的に隣地トラブルの原因になる恐れがあります。売主と境界の確認を行い、売買契約書に明記しておくのがおすすめです。

 

希望する土地の境界が不明瞭な場合は、境界確定測量の実施を検討しましょう。境界線を明確にすることで、将来のトラブルを防止できます。測量費用は一般的に売主負担となりますが、事前に協議が必要です。

 

（10）エリアの将来性

土地は大切な資産にもなるため、エリアの将来性を考慮して選ぶことも大切です。周辺の人口増減や都市計画などをチェックし、将来的に資産価値がどうなるのか考えましょう。

 

中山間地域などの人口減少が進むエリアでは、将来的に土地の需要が低下し、売却が難しくなる可能性があります。逆に、人口増加が見込まれるエリアや、再開発計画のあるエリアでは、将来資産価値が上昇することも考えられます。

 

加えて、商業施設の建設計画や道路の整備計画など、生活環境に変化をもたらす計画も事前に把握しておきましょう。生活利便性の向上は、住みやすさだけでなく資産価値にも影響します。将来の住み替えも視野に入れ、長期的に安定した資産価値が見込める土地を選ぶのが得策です。

 

 

土地購入に際してよくある質問に回答！

 

最後に、土地購入に関してよくある質問にお答えします。基本的な疑問を解消して、理想の住まいを実現できる土地を探しましょう。

 

Q．土地探しはいつから始めるべき？

家を建てたい時期の1年前～1年半前を目安に、土地探しを始めましょう。希望条件に合う土地がすぐに見つかることは稀であり、じっくり時間をかけて探す必要があります。

 

土地探しと並行して、建築を依頼するハウスメーカーや工務店など、住宅会社選びも進めることで、建築プランを考慮した土地選びが可能となり、理想の土地を見つけやすくなります。希望する間取りや家のデザインによっては、土地の形状や広さ、方角などが大切な要素となるため、建築のプロと相談しながら土地を探すのがポイントです。

 

Q．土地購入にかかる諸費用は？

土地購入には、土地代金以外にもさまざまな諸費用がかかります。

 

主な諸費用には、不動産会社へ支払う仲介手数料、契約書締結時にかかる印紙税、登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、不動産取得税などがあります。諸費用の合計額は、土地価格の5～10%程度が目安となりますが、土地の条件や契約内容によって変動します。

 

また、必要に応じて、住宅ローン関連費用（融資手数料・保証料）、測量費用、地盤改良費用なども考慮しておきましょう。

 

Q．住宅ローンはどうやって組む？

大前提として、土地購入だけで住宅ローンを組むことはできません。なぜなら、住宅ローンは建物の完成をもって融資実行となるのが基本だからです。注文住宅の場合、通常の住宅ローンでは融資実行時期が土地代などの先行する支払いに間に合わないため、つなぎ融資や土地先行融資の活用も検討しましょう。

 

土地購入費用も含めて住宅ローンを組むときは、土地選びの時点で住宅会社に概算見積もりと大まかなプランを作成してもらい、事前審査を申し込みます。その後、建築プラン、図面、見積もりが確定したら、金融機関に本審査を申し込みます。本審査を経て、金銭消費貸借契約（ローン契約）を締結すると、支払いタイミングごとに必要分の融資が実行される流れです。

 

Q．土地探しの依頼先はどうやって選べばいい？

土地探しの依頼先は不動産会社、またはハウスメーカー・工務店などの住宅会社となります。なかでも、地域密着型の住宅会社を選ぶのがおすすめです。

 

地域密着型なら土地情報にも精通している場合が多く、同時に建築プランの相談も可能です。地域の特性や法規制にも詳しいので、土地探しから建築までスムーズに進められます。また、土地の条件に最適な建築プランの提案や、地盤調査、地盤改良工事などのサポートも期待できます。

 

東邦建工は、長野・松本・上田エリアでこれまでに数多くの住宅を手がけてきました。地元密着の強みを生かし、ポータルサイトなどでは扱いのない土地情報もご紹介できます。長野・松本・上田周辺で家づくりを検討している方は、ぜひ東邦建工までお気軽にご相談ください。

 

また当社は、グループ会社の東邦商事が売主となる土地を多数所有しています。当社所有の土地をご購入いただく場合は仲介手数料がかかりません。諸費用をできるだけ抑えたいという方もぜひ東邦建工にご相談ください。

 

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Q．土地の売買契約の流れは？

 

土地の売買契約は、以下の流れで進みます。

 

（1）購入の申込み
（2）重要事項説明
（3）不動産売買契約の締結
（4）住宅ローンの手続き（土地先行融資）
（5）決済・引渡し、所有権の移転

 

土地購入の時点から住宅会社と連携しておくことで、土地の特性を踏まえた建築プラン、資金計画をスムーズに作成できます。

 

 

長野・松本・上田エリアで後悔なく土地購入したいなら東邦建工へお任せを！

 

土地購入における6つの注意点を振り返ると次のとおりです。

 

（1）希望条件を整理して優先順位を決める
（2）周辺の土地相場を把握しておく
（3）土地と建物の予算配分を明確にしておく
（4）並行して住宅会社や工務店に相談する
（5）気になった土地は時間を変えて何回か現地へ見に行く
（6）スムーズな購入のために事前準備をしておく

 

これらのポイントを押さえることで、自分たちの希望に適した理想的な土地に出会える可能性が高まります。

 

東邦建工は、長野・松本・上田エリアで長年家づくりを手がけてきた評価や実績をもとに、Webサイトで出回っていない優良な土地情報も紹介できること、グループ会社の東邦商事が売主となる土地を多数所有していることが強みです。

 

また、建築のプロとして、土地探しから設計・施工、アフターサポートに至るまで一貫して手がけているので、希望するプランを実現できる土地を効率的に見つけられます。

 

長野・松本・上田エリアで土地購入からの家づくりを検討しているなら、Webでのご相談、またはモデルハウス・見学会へのご来場をお待ちしています。

 

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監修者：間　雅博（はざま　まさひろ）／宅地建物取引士