注文住宅の土地探し、どこに行けばいい？プロが教える探し方のポイント
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土地探しは、マイホームを建てるための第一歩です。しかし、どこで土地を探せばいいのか、何に気をつければいいのか、分からないことだらけで不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、注文住宅の土地探しはどこに依頼するのがいいのか解説するとともに、土地の現地調査におけるチェックポイントや、プロが教える成功させるためのポイントなど、土地探しに関するあれこれを網羅的に紹介します。
注文住宅でなぜ土地探しは重要？
土地の条件は、理想とする住まいの実現可能性や快適性、将来の資産価値に大きく影響します。
例えば、土地の広さや形状は、建築可能な家の規模や間取りを左右します。狭小地や変形地では、希望通りの家が建てられないかもしれません。土地形状の良し悪しは、建築費用や工程にも直結するでしょう。
また、土地価格は家づくりのトータルコストにそのまま影響するので、コストコントロールが不可欠です。立地によって資産価値も大きく変わるので、住み替えに伴う将来的な売却を見据える場合も、土地選びが大切なポイントになります。
このように、理想のマイホームを形にして将来の暮らしを豊かにするためには、条件に合った土地を見つけることが重要です。
注文住宅の土地探し、どこに行けばいい？有効な3つの選択肢
注文住宅を建てるための土地の探し方はさまざまで、それぞれに異なるメリット・デメリットがあります。自分に合った方法を見つけることが、理想の土地に出会う近道です。ここでは代表的な3つの選択肢を詳しく解説します。
(1) 工務店やハウスメーカーの窓口
工務店やハウスメーカーというと建築専門のイメージがあるかもしれませんが、土地探しからサポートしてくれるところも多くあります。市場に出回っていない未公開の土地情報も紹介してもらえる可能性があります。
工務店やハウスメーカーは家づくりのプロなので、担当者に理想のイメージを伝えたうえで、希望に合った土地を見つけやすいのも魅力です。土地探しと並行して建築プランを考えることもでき、土地と建物のバランスが取れたプランニングを期待できます。
(2) 不動産会社の店舗
土地探しの相談先として、多くの方が思い浮かべるのは不動産会社ではないでしょうか。地元密着の不動産会社は地域の物件情報に精通しており、豊富な物件情報の中から、希望に合った土地を見つけることができます。未公開物件や、独自の値引き交渉が可能な土地を紹介してもらえるケースもあります。
ただし、不動産会社はあくまでも不動産のプロであって、家づくりのプロではありません。希望条件に合った土地を見つけたとしても、いざ工務店やハウスメーカーにプランニングを依頼すると、希望どおりの住まいを実現できないこともあるため注意しましょう。
(3) 物件ポータルサイトなどを使って自力で探す
インターネット上には、さまざまな物件情報サイトがあり、豊富な情報の中から自分のペースで土地探しをすることができます。地図や航空写真、ストリートビューなどで周辺環境をチェックできるのも便利です。希望エリアが明確なら、実際に現地を訪れて歩きながら売り物件を探す方法もあります。
ただし、情報量が多いので、自分好みの物件を絞り込むのに手間がかかります。また、掲載されている情報が最新のものとは限らないため、鮮度に注意が必要です。
土地探しを工務店やハウスメーカーに依頼することをおすすめする理由
上記の3つの方法のうち、特におすすめなのが1つ目の工務店やハウスメーカーに依頼する方法です。
工務店やハウスメーカーに土地探しを依頼すると、未公開物件も含めて豊富な土地情報を紹介してもらえるため、理想の土地に出会える可能性が高まります。相談先が土地の売主であれば、仲介手数料が不要になるのもポイントです。
加えて、家づくりのプロの視点から土地選びをサポートしてくれるため、土地選びに失敗するリスクを軽減できます。建築条件も考慮に入れた土地選びは、理想の住まいを実現するために大切です。土地探しの段階から建築費も見据えて考えられるので、予算管理や資金計画の面でも安心感があります。
さらに、土地探しから設計施工、アフターサービスに至るまで、ワンストップでサポートを受けられるのも魅力。相談窓口を一本化することで住宅ローンなどの手続きにかかる負担を軽くでき、スムーズな家づくりが実現します。
土地探しに行くとき意識したいポイント
理想の土地を見つけるには、土地探しにあたって次の5つのポイントを意識するようにしましょう。
(1) 徹底的に情報収集する
理想の土地を見つけるためには、事前の情報収集が不可欠です。まず、ハザードマップなどで災害履歴や地盤情報といった土地固有のリスクを調べ、安全性を確認しましょう。周辺環境にも目を向け、スーパーや学校、病院などの公共施設の有無、交通アクセスなどを確認します。駅までの距離だけでなく、バスの便なども考慮するとよいでしょう。
また、公示価格や標準地価格を参考に、販売価格が周辺相場と比べて適正かどうかを確認することも重要です。これらの情報を事前に理解しておけば、提示された情報だけでなく自分の知識に基づいた比較検討が可能となり、適切な判断がしやすくなります。
(2) エリアに詳しい工務店や不動産会社に相談する
地域密着型の工務店や不動産会社は、インターネットやチラシなどには出回っていない、未公開の土地情報を持っている場合があります。地域の特性や法令による規制内容、近隣住民の情報なども入手できるため、積極的に相談してみるのがおすすめです。
また、地元で長年の取引実績を誇ることから、経験豊富で信頼できる担当者を見つけやすいというメリットもあります。
(3) 営業担当者との相性をチェックする
相談時の窓口となる営業担当者の知識、経験、対応は、土地探しだけでなく、その後の家づくり全体に大きく影響します。会社選びももちろん大切ですが、それ以上に担当者の良し悪しが重要になるでしょう。
疑問点に丁寧に答えてくれるか、親身になって相談に乗ってくれるかなど、対応に問題がないかを見極めて、担当者との相性をチェックすることをおすすめします。複数社で比較し、信頼できる担当者を見つけることが家づくりの成功への近道です。
(4) 必要に応じて専門家に相談する
土地の法的な問題や境界線については、弁護士、司法書士、土地家屋調査士など、それぞれの分野に詳しい専門家に相談するのが得策です。弁護士や司法書士であれば、税金、登記、住宅ローンに関することも相談可能です。事前に不安や疑問を解消しておくことで、安心して土地購入を進められます。
誰に相談すればいいか分からない場合、工務店や不動産会社の担当者に相談すれば、最適な専門家を紹介してくれるかもしれません。
(5) 時間帯や天候を変えて現地を確認する
土地の印象は、現地を見る時間帯や天候によって大きく変わります。土地探しで後悔しないためには、平日／休日、朝晩など、曜日や時間帯を変えて、周辺環境の変化も確認しておきましょう。住み始めてからの快適性に大きく影響する、雨天時の水はけや日照条件などもチェックしておきたいところです。
また、実際の生活をイメージしながら周辺を歩いてみると、住み始めてからのギャップを減らすことができます。
注文住宅に最適な土地探し｜現地調査時の5つのチェックポイント
注文住宅を建てる土地は、周辺環境や災害リスク、法的規制など、さまざまな要素を考慮する必要があります。理想の住まいを実現するために、現地調査で確認すべき5つのポイントを解説します。
(1) 法令による規制の内容
土地に建物を建てるにあたっては、建築基準法や都市計画法、自治体による景観条例など、さまざまな法令による規制が設けられています。
まず、用途地域によって建てられる建物の種類や規模が制限されています。例えば、第一種低層住居専用地域では、主に低層住宅の良好な住環境を守るため、建物の高さや用途に厳しい制限が設定されています。
用途地域によって、敷地面積に対する建築面積の割合（建ぺい率）・延床面積の割合（容積率）の上限も定められており、建物の広さも制限される決まりです。また、日照や景観に配慮して定められる高さ制限、低層用途地域で定められる日照確保のための斜線制限などにも注意が必要です。
自治体の都市計画課に問い合わせれば確認できるものの、素人がすべてを把握するのは難しいかもしれません。まずは、工務店やハウスメーカー、不動産会社に相談するのが安心でしょう。
(2) インフラの整備状況
インフラの整備状況によって、建築コストや住み始めてからの維持コストが大きく変わってきます。
上下水道は、敷地への引き込み状況を確認し、下水道がない地域では浄化槽の有無を確認します。電力は敷地内への引き込み工事の必要性と費用を、ガスは供給方法（都市ガスかプロパンガスか）や引き込み工事の必要性と費用を確認します。
もう一つ大切な要素が道路です。前面道路の幅員が4m未満の場合、セットバック（※）が必要になるなど建築に制限が生じる可能性があります。また、私道の場合、維持管理費用負担の有無なども確認しておきましょう。
※道路の境界線を自身の敷地側に後退させ、前面道路の幅を広げること
(3) 周辺環境と交通アクセス
毎日の生活に欠かせない、交通アクセスや周辺環境も大切なチェックポイントです。最寄り駅までの距離や所要時間、バス路線の有無、自動車でのアクセス性などを確認します。
スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどへの距離や所要時間も調べ、日常の買い物に不便がないかもチェックしておくことをおすすめします。教育面では、学校、保育園、幼稚園までの距離と評判を調べておくと安心です。
また、犯罪発生率や街灯の整備状況などを確認し、安全な暮らしができるかどうかもチェックしておきましょう。
(4) 災害リスクと地盤の状況
安全な暮らしを送るためには、自然災害によるリスクの少ない土地を選ぶ必要があります。
自治体が発行するハザードマップを確認することで、その土地がどのような災害リスクを抱えているのかを把握できるでしょう。例えば、長野市では土砂災害、洪水、ため池、内水のハザードマップが公開されています。
（参考）長野市のハザードマップ
（参考）松本市のハザードマップ
（参考）上田市のハザードマップ
過去の災害履歴も、災害リスクを考えるうえで有効な判断材料になります。過去に大きな災害に見舞われている地域は、今後もリスクが高いと考えられるため注意が必要です。
売主の許可が得られれば、事前に地盤の強度を調査するのもおすすめです。地盤の強度が不足している場合は、地盤改良工事が必要になります。地盤改良工事には費用がかかるため、事前に地盤調査を行って工事の必要性を確認することが大切です。調査が難しい場合は、ハザードマップや古地図、過去の災害履歴から推察する方法もあります。
(5) 境界の確定状況
隣地との境界が未確定だと、住み始めてから隣地所有者とのトラブルに発展する恐れがあります。まず、境界を示す杭や境界標の有無を確認しましょう。次に、境界線が明確に示された確定測量図の有無を確認します。確定測量図がない場合は、測量や境界確定の手続きが必要になります。
隣地の塀や樹木、建物などが境界線を越えていないかもチェックポイントです。越境がある場合、隣地所有者との協議が必要になります。さらに、過去の境界紛争の有無を確認し、将来的なトラブルを回避することも大切です。
プロが教える！土地探しを成功させる秘訣
土地探しを成功させるには、事前の入念な検討が必要です。プロの視点で土地探しの事前準備における秘訣を紹介します。
(1) 土地と建物の予算配分を決めておく
家づくりトータルでの予算を決めたら、土地と建物、それぞれにかけられる予算の上限を事前に決めておきましょう。土地に費用をかけすぎると、建物に十分な予算をかけることができず、悔いの残る家づくりになってしまう恐れがあります。
理想の住宅を建てるためには、土地探しの時点で、建物にかかる費用を大まかに把握しておくことが大切です。希望する家の規模や間取り、住宅設備によって費用は大きく変動するため、工務店やハウスメーカーに相談しておくことをおすすめします。
また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関で事前相談を行い、借入可能額を確認しておきましょう。
(2) 希望条件の優先順位を明確にする
土地に求める条件をリストアップし、優先順位をつけておきましょう。土地の広さや立地、形状など、希望条件をすべて満たす土地はなかなか見つかりません。譲れない条件と妥協できる条件を明確にしておくことで、土地選びで迷う時間を減らし、満足のいく選択をしやすくなります。
優先順位の高い項目を満たす土地を候補にすることで、購入後に「こんなはずじゃなかった」と後悔するリスクを減らすこともできます。
(3) 早い段階で工務店やハウスメーカーに相談する
工務店やハウスメーカーは家づくりのプロです。土地探しの段階から相談することで、希望する家づくりに適した土地の条件を把握できます。土地の購入後に、「この土地では希望の家が建てられない」という事態を防ぐためにも、早い段階での相談がおすすめです。
前述のとおり、地元密着型の工務店やハウスメーカーは地域特有の土地情報に精通している場合が多く、土地探しを含めたトータルサポートが期待できます。
長野、松本、上田で注文住宅に最適な土地探しをするなら東邦建工へご相談を！
注文住宅の建築を検討中の方にとって、土地探しは理想の住まいを実現するための重要な第一歩です。長野県内、特に長野市・松本市・上田市エリアで土地探しにお悩みなら、東邦建工にご相談ください。
地元密着で多くの住まいづくりを手がけてきた東邦建工は、地元の優良な土地情報を多く持っているほか、WEBサイトに掲載していない販売前の土地をご紹介することも可能です。もちろん建築のプロとしての観点から、希望の条件に合った土地探しのトータルサポートも行っています。
長野、松本、上田で土地探しからの家づくりを検討されている方は、ぜひ東邦建工にお任せください。
監修者：間 雅博（はざま まさひろ）／宅地建物取引士
